Não existe risco de bolha imobiliária no Brasil, diz analista

SÃO PAULO - O risco de bolha imobiliária vem atormentando algumas pessoas e já começa a esfriar o mercado, com números recentes mostrando queda na velocidade de vendas de algumas das principais incorporadoras com ações negociadas na Bovespa. Segundo Gustavo Borges, integrante da equipe de análise da XP Investimentos, no entanto, o Brasil não corre risco de passar por uma bolha imobiliária nos próximos anos. A crença é baseada no comparativo do cenário pré-bolha de alguns países como Estados Unidos, Portugal, Espanha e Irlanda com o Brasil. “O cenário brasileiro é bem diferente dos países que tiveram o estouro da bolha.”

Uma das diferenças apontadas refere-se ao crédito imobiliário do Brasil. Borges afirma que apesar do crescimento nos últimos anos, o nível de crédito no País é ainda muito baixo, representando apenas 8% do PIB (Produto Interno Bruto). Nos países analisados, o indicador chegava no mínimo a 60%. “Nos EUA, por exemplo, em 2008 o nível de crédito era de 86%.” Na Irlanda, o nível de crédito é de 81,5%; em Portugal, de 63,2%; e na Espanha, de 62%.

Borges destaca também o percentual de inadimplência do crédito imobiliário, que é de 1,8%. O indicador abaixo de 2% se deve, segundo ele, à lei de alienação fiduciária, que permite a transferência da posse de um imóvel para o banco credor como forma de garantir o cumprimento do pagamento do empréstimo. “Isso traz uma garantia muito grande. Antes quem adquiria a casa própria e não pagava muito dificilmente o desocupava. Hoje, não existe a menor dificuldade.”

Borges aponta ainda a dificuldade da liberação de crédito pelos bancos. No Brasil, a exigência de renda para os tomadores é grande, assim como o processo burocrático. A pessoa precisa provar que tem condições de pagar. “Aqui não se contrai crédito sem garantia, como aconteceu nos Estados Unidos.” Além disso, ele acrescenta que a Caixa Econômica Federal, só disponibiliza linha de crédito para aquisição do primeiro imóvel. “Você não pode comprar quantos imóveis quiser.” Isso faz com que o brasileiro compre imóvel somente para morar e não para investir, evitando o excesso de alavancagem e o risco do sistema bancário.

Preços

Em relação aos preços dos imóveis no País, que para muitos é o principal indício de princípio de bolha imobiliária, Borges argumenta que no Brasil, o mercado imobiliário é cíclico, com períodos de alta e baixa. Para ele, a expansão dos preços nos últimos anos se deve ao crescimento do crédito, impulsionado pela classe média.

Ele explica que no Brasil o déficit habitacional ainda é grande e com a expansão do crédito mais pessoas tiveram a oportunidade de comprar a casa própria, o que contribui para o aumento dos preços. “A maioria que compra imóvel é para morar, um ou outro compra para investir. Ninguém vai vender a casa própria para morar de aluguel se o imóvel tiver valorização.”

Borges não descarta a possibilidade dos preços dos imóveis recuarem nos próximos anos, mas, mesmo assim, ele afirma que não é um sinal de bolha imobiliária. “Queda de preço e bolha são completamente diferentes.” Para ele, no cenário brasileiro a queda seria gradual e não acelerada como aconteceu em países que passaram pela bolha. “Sinais de crise econômica podem acelerar este processo, mas mesmo assim é completamente diferente.”

A desaceleração na valorização dos imóveis já está ocorrendo. Segundo IVG-R (Índice de Valores de Garantia de Imóveis Residenciais Financiados), medido pelo Banco Central, nos últimos dois anos, o preço dos imóveis no Brasil subiu menos. De 2008 a 2013, os imóveis residenciais tiveram valorização média de 155%. Até 2011, a cada ano, os preços subiram mais de 20%. Comparando os valores de janeiro de 2013 com o de 2012, a valorização foi de 10%.

Por fim, ele destaca que as pessoas estão assustadas com a possibilidade de bolha devido à comparação de preços dos imóveis no Brasil e no exterior. Para ele, esta comparação é sensacionalista e infundada, isso porque a falta de infraestrutura do Brasil faz com que os imóveis bem localizados tenham um preço muito superior ao dos outros países.

“Não se pode comparar um imóvel no Leblon com um castelo na França. No Brasil não tem transporte suficiente. No exterior, as coisas são eficazes, a distância, por exemplo, não interfere no custo da moradia. Infelizmente, no Brasil 90% das coisas são mais caras.”

Como será o mercado imobiliário em 2014?

Copa do Mundo e eleições criam um ambiente diferente para o mercado imobiliário em 2014, conforme análise de Claudio Bernardes, presidente do Secovi-SP 
10/01/2014

A cada novo ano, somos convidados a fazer um exercício de futurologia sobre as expectativas do setor imobiliário. Normalmente, essas previsões são arriscadas.

Para 2013, previmos um crescimento em torno de 10% a 15%. Entretanto, fomos positivamente surpreendidos. Conforme a Pesquisa Secovi, de janeiro a outubro do ano passado, e em comparação com igual período de 2012, as vendas de imóveis residenciais na cidade de São Paulo cresceram 31%. Os lançamentos tiveram alta de 24% e o VGV foi 41,4% maior.

Esse resultado mostrou que o setor soube avaliar corretamente a demanda e ofertar produtos adequados. Exemplo disso foi o grande sucesso dos lançamentos de unidades de um dormitório ou estúdios, que conquistaram o público interessado em investir ou em morar perto do trabalho.

Quanto às perspectivas, 2014 é um ano complicado para avaliações. Copa do Mundo e eleições criam um ambiente diferente daqueles aos quais estamos acostumados. Se por um lado a Copa poderá causar certa diminuição nos negócios, durante sua realização, o fato de termos eleições provavelmente fará com que o governo se empenhe para que a economia seja dinamizada.

Diante disso, poderíamos apostar em mais um ano de crescimento para a indústria imobiliária, talvez entre 5% e 10%, o que será positivo não só para o nosso mercado, mas para a economia brasileira.

A entrada em vigor do novo Plano Diretor Estratégico (PDE), que traz diretrizes interessantes, como a possibilidade de maior adensamento ao longo dos corredores de transporte de massa, é medida fundamental para minorar o problema da falta de mobilidade, mas seus impactos no mercado somente se farão sentir a partir de 2015.

Embora sem efeitos imediatos, isso vem ao encontro de teses há tempos defendidas pelo Secovi-SP, no sentido de promover um adensamento inteligente e criar novos modelos de ocupação urbana, que diminuam os deslocamentos na cidade.

Diante desse cenário, o mercado imobiliário terá de ser ainda mais criativo para manter um bom desempenho, aliando o respeito às regras a produtos que encontrem demanda entre os moradores da cidade.

É preciso ter sempre em mente que a demanda é ampla e assim também é a gama de produtos a ser colocados no mercado, que devem se adequar aos regramentos legais, aos anseios da população e às necessidades da cidade.

Assim, a inteligência imobiliária será decisiva para adaptar o produto imobiliário a aspectos como a limitação do número de vagas nos empreendimentos e novos modelos de interação entre a rua e os edifícios.

Já tivemos a oportunidade de expor ao prefeito Fernando Haddad que o ideal seria estimular o uso do transporte público e não restringir o uso dos carros. Parecem coisas iguais, mas não são. Se o governo municipal puder otimizar nossa não tão adequada rede de transporte público, redistribuindo linhas, ofertando mais ônibus, fazendo dos corredores efetivamente linhas de “metrô sobre pneus” e outras ideias que podem ser desenvolvidas, o uso do carro será desestimulado.

De toda forma, é preciso conhecer profundamente os anseios dos compradores e estruturar empreendimentos voltados para esse público disposto a usar menos o carro.

O mercado trabalha para atender necessidades. São Paulo precisa de 30 mil novas unidades a cada ano. E manter o equilíbrio entre oferta e demanda, como forma de conter a elevação dos preços, é uma das principais funções sociais da indústria imobiliária.

Claudio Bernardes é presidente do Secovi-SP, o Sindicato da Habitação

Preços de imóveis começam o ano em desaceleração - até em SP

São Paulo registra menor alta de preço do metro quadrado anunciado desde que o Índice FipeZap começou; no Rio, porém, alta se mantém estável

Divulgação/Taste of São Paulo